2017-04-07 第193回国会 衆議院 環境委員会 第10号
固定資産税における土地の評価につきましては、基本的に、売買実例価額に基づいて適正な時価を求める方法によることとされておりまして、土壌汚染のある土地につきましては、その要素が売買実例価額に反映されることによりまして、固定資産税の評価においても減価要因として考慮されることになります。
固定資産税における土地の評価につきましては、基本的に、売買実例価額に基づいて適正な時価を求める方法によることとされておりまして、土壌汚染のある土地につきましては、その要素が売買実例価額に反映されることによりまして、固定資産税の評価においても減価要因として考慮されることになります。
○平嶋政府参考人 現在の固定資産税の評価額の算定方法ですが、土地は売買実例価額方式、家屋は再建築価格方式に経年減点補正をするという方法で算出しております。
また、テニスコートが単体であるような、それだけがあるような場合には地目を雑種地として評価しておりまして、基本は売買実例価額から算定することとされておりますけれども、市町村内に売買実例価額がない場合には、土地の位置ですとか利用状況などを考慮しまして、その付近の土地の価格に比準をして算定をすると、そのようなやり方はされております。
そういうことで、宅地としての潜在的価値に着目をしますとともに、実際の売買実例価額も一般の農地と比較して高額となっているということなどを勘案しまして、付近の宅地の価格を基礎とした、いわゆる宅地並み評価というのを行っているところでございます。
固定資産税における土地の評価は、一般的には、まず、売買実例価額方式によりまして適正な時価を求める方法によるということにしております。
公示価格とは何ぞやといいますと、国土計画法にあるんですが、売買実例価額ということに相なっているわけでございます。ところが、この前の旧国鉄本社の値段というのは果たしてあれが売買実例になるのかな、先物食いじゃないかという感じもありますので、そこらはやはり客観的な評価基準、申し上げたような幾つかの基準によって限りなく公示価格に近い価格にやっていただく。
現行の固定資産税におきます土地の評価につきましては、昭和三十年代に調査会の答申がございまして、この答申によりまして売買実例価額から求められる正常売買価格に基づいて適正な時価を評定する、こういう方法によっておるところでございまして、この考え方は平成六年度の土地の評価がえにおきましても採用しておるところでございます。
○篠原説明員 相続税における路線価ですが、これはまずあらかじめ定めました標準地というものにつきまして、地価公示価格、売買実例価額、それから不動産鑑定士などの地価事情精通者の意見価格、そういったことをもとにいたしまして、地価公示価格水準の八〇％程度ということで路線価を算定します。
まず一番目の「土地評価の状況」でございますが、相続税、地価税における土地の評価に当たっては、あらかじめ定めた標準地について、地価公示価格、売買実例価額及び不動産鑑定士などの地価事情精通者の意見価格をもとに評定しているところでありまして、従来から地価公示価格との均衡に努めているところでございます。
○谷口政府委員 固定資産税の評価に当たりましては、売買実例価額はもとよりでございますが、地価公示価格あるいは相続税路線価の動向を総合的に勘案いたしまして、評価の適正化・均衡化ということで今まで努めてきたところでございます。 しかしながら、昭和六十年代以降の地価高騰の影響を受けまして、地価公示価格と固定資産税における評価額の間に特に大都市で大きな開きが見られてきている、これも事実でございます。
○政府委員（坂本導聰君） まず一般論として申し上げますと、路線価等の土地の評価は、今御指摘の地価公示価格、それから売買実例価額あるいは不動産鑑定士などの地価事情精通者の意見価格をもとにして算定し、地価の実勢に即して算定しているわけでございます。
○杉原政府委員 固定資産税におきます土地の評価、これは三年に一度やっているわけでございますが、これは、売買実例価額から求められます、不正常要素を除きました正常売買価格に基づきます適正な時価を評定するという方法によっているわけでございますけれども、お説のような最近のような地価高騰の影響を受けまして、地価公示価格との関係ということで見ますとかなりな差が生じております。
また、公示価格との関連でございますけれども、路線価等の土地の評価に当たりましては、地価公示価格、それから売買実例価額及び不動産鑑定士などの地価事情精通者の意見価格、これをもとに評価することにしております。この三月末に公表される地価公示価格を基準といたしまして、先ほどおっしゃいました評価割合八〇％を目途にいたしまして、地価動向を適切に反映した適正な評価を行うということにしております。
○小森委員 そういう具体的な、今回の提案をされた法律に関係のあることは後ほど触れさせていただくといたしまして、ここでもう一つ数字的なことをお尋ねしてみたいと思いますが、東京都の都心部二、三の区の場合を例に挙げていただけばよいと思いますが、ここの土地の地価ですね、売買実例価額から見てどの程度のものなんですか。
この路線価または倍率と申しますのは、あらかじめ定めた標準地につきまして、地価公示価格、売買実例価額、それから不動産鑑定士などの地価事情精通者の意見価格をもととして地価公示価格と同水準の価格を評定して、その価額の七〇％程度を目途として算定しておるわけでございます。
この路線価または倍率というのは、あらかじめ定めた標準地につきまして、ただいま委員御指摘のとおり地価公示価格、売買実例価額、不動産鑑定士などの地価事情の精通者の意見価格、これらをもととして地価公示価格と同水準の価格を評定しまして、その価格の七〇％程度を目途として算定しておる次第でございます。
まず最初に、この七割という考え方、根拠でございますけれども、先生御承知のように、相続税におきます土地の価額につきましては、地価の公示価格それから売買実例価額、それから不動産鑑定士などの地価事情の精通者の意見価格、これらをもとにして地価公示価格と同水準の価格をまず算定いたします。それで、その価格の七〇％程度を目途としてかた目の評価を行っておる、こういう状況にございます。
そこで、この時価は路線価ということになるわけでございますけれども「この相続税におきます路線価は、まず、あらかじめ定めた標準地につきまして、地価公示価格、売買実例価額それから不動産鑑定士などの地価事情精通者の意見価格をもととしまして地価公示価格と同水準の価格を評定しまして、その価格の七〇％程度を目途として評価額を算定しております。
路線価が同じなのに異なった借地権割合が設定されるのは問題ではないか、こういう御趣旨かと思いますけれども、借地権割合というのは、路線または地域ごとに、その地域におきます売買実例価額、精通者意見価格等に基づいて定めるものでありますために、路線価が同じであっても、その地域の状況が異なること等によって、借地権割合に差が生じることはあり得るわけでございます。
そういう意味で、これらの制限に伴います土地の価格の事情につきましては十分売買実例価額で配慮されておると思いますので、固定資産税の評価は売買実例価額をもとに評価いたしておりますので、それ以上の特例の措置は講じておりません。
最後に、「固定資産評価基準の取扱いについての依命通達」の中で「土地の評価は、売買実例価額から求める正常売買価格に基づいて適正な時価を評定する方法によるものである」ということで、買い急ぎ、期待価格、不正常条件を除くということを定めておるわけです。そこで私の大阪の例を考えてみても、大体この三年間に本当に異常な高騰なんですね。二・六倍ぐらいになっているかと思うのです。
○成瀬説明員 まず、御質問の中にございました固定資産税の評価額を地価公示価格に一元化したらどうかという御提案かと思いますけれども、御案内のように地価公示価格は現実の売買の指標でありますことから、過大な期待価格は排除いたしますものの、売買実例価額に含まれる期待価格をある程度是認することを前提としているのに対しまして、固定資産税の評価額は、保有を前提に毎年税負担を求める基準となる評価額として資産の使用収益価値
固定資産税の評価は、先ほどもちょっと触れたわけでございますけれども、いわゆる売買実例価額等をそのまま参考にするのではなくて、その中から固定資産税評価基準に言います不正常要素というものがございます。
そういう意味で、最近のこの農地の問題につきましては、田畑の価格の動向でございますとか、あるいは宅地等ほかの地目との間の均衡の問題とか、あるいは一般農地の場合には実際に売買されるものが非常に小規模なものが多くて、いわゆる切り売りとか買い足しというようなものが通常であるというようなこともあって、売買実例価額が比較的割高に出ているというようなこともございまして、そういう事情を考慮して補正をするというようなことも